MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO

casa(UJ.com3.0) PERUGIA – Si è appena concluso un anno difficile per il mercato immobiliare italiano, un anno che apre le porte ad un 2013 i cui primi mesi hanno registrato timidi segnali di un riavvicinamento fiducioso al mercato.
L’interesse per la casa, in realtà, non si è mai sopito in questi anni ma i potenziali acquirenti si sono dovuti scontrare con l’incertezza della situazione economica del Paese, con le problematiche legate al mantenimento del posto di lavoro, con la difficoltà di accesso al credito, con una diminuzione della capacità di risparmio, con venditori restii ad abbassare i prezzi di richiesta ed, infine, con l’arrivo dell’Imu.
Tutto questo ha creato timori anche in coloro i quali avrebbero potuto acquistare, investitori inclusi.
Il 2012 ha chiuso con un ribasso dei prezzi immobiliari, per la prima volta, a due cifre.
Tutte le realtà territoriali, grandi città, hinterland delle grandi città, capoluoghi di provincia, hanno avuto comportamenti simili ed anche l’analisi per aree geografiche ha portato a risultati analoghi per le località di Nord, Centro e Sud.
Nella seconda parte del 2012, ancora una volta, sono state le grandi città ad avere un risultato migliore con una diminuzione dei prezzi del 5,1%, leggermente più contenuta di quella avuta nella prima parte dell’anno (-5,4%).
La diminuzione dei prezzi di Bari, Bologna, Roma e Verona è stata inferiore rispetto a quella fatta registrare nel primo semestre del 2012.
Nelle grandi città sono state le zone periferiche ad aver sofferto maggiormente, rispetto alle zone semicentrali e centrali.
Come ci si aspettava, cadute più forti hanno interessato i prezzi delle case nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Infatti la diminuzione dei valori immobiliari è stata rispettivamente del 6,7% (-4,4% nel primo semestre del 2012) e del 6,3% (-5,3% nel primo semestre del 2012).
Si tratta di realtà in cui il ricorso al credito è sempre stato molto elevato e dove si sono fatte sentire maggiormente la stretta creditizia e le problematiche lavorative. Questi ultimi sono i motivi che continuano a penalizzare fortemente le località del Sud Italia che, anche in questa seconda parte del 2012, hanno dato segnali di maggiore sofferenza.
Infatti i capoluoghi di provincia del Nord Italia hanno registrato una contrazione dei valori delle case del 6,2% (-3,8% nella prima parte del 2012), quelli del Centro Italia del 6,7% (-4,7% nella prima parte del 2012) e quelli del Sud Italia del 7,1% (-4,9% nella prima parte del 2012).
Continua la perdita di valore per le abitazioni le cui caratteristiche non soddisfano le esigenze espresse oggi dai potenziali acquirenti (presenza di spazi esterni, di ascensore, di riscaldamento autonomo, posizionamento in quartieri ben serviti). Questo perché la maggiore offerta presente sul mercato, anche di abitazioni di nuova costruzione, penalizza maggiormente le abitazione usate e più vetuste, vendute solo dopo importanti ribassi di prezzo. Continua, pertanto, la preferenza per le abitazioni usate ma in buono stato che non richiedono lavori di ristrutturazione importanti.
Si muovono sul mercato acquirenti alla ricerca della prima casa e della casa migliorativa, spesso con una buona parte del capitale necessario all’acquisto e in condizioni reddituali tali da poter ottenere un mutuo. Anche in questo semestre per gli acquirenti più giovani è stato fondamentale l’aiuto delle famiglie di origine.
I tempi di vendita sono ancora lunghi: dagli ultimi dati le tempistiche di vendita delle Grandi Città sono di 183 giorni, nei capoluoghi di provincia di 207 giorni ed infine nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 209 giorni.
L’analisi della domanda per tipologia abitativa nelle grandi città italiane ha evidenziato una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 35,6% delle preferenze; a seguire il bilocale che ha raccolto il 30,2% delle preferenze. Si è notata poi una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento sui trilocali, quattro locali e cinque locali. A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale. Anche negli altri capoluoghi di regione il trilocale ha rappresentato la tipologia preferita dai potenziali acquirenti raccogliendo il 51% delle preferenze.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città ha evidenziato una maggiore presenza di trilocali con il 33,9%; a seguire i bilocali con il 24,3% ed infine i quattro locali con il 23,3%.
Nelle Grandi Città l’analisi della disponibilità di spesa ha registrato una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila €. Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa ha visto una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila €.
L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa rileva che, in questa seconda parte del 2012, a livello nazionale il 76,2% delle transazioni ha interessato l’acquisto della prima casa, il 17,5% la casa ad uso investimento ed il 6,3% la casa vacanza.
Il 66% delle compravendite ha visto protagonisti acquirenti di età compresa tra 18 e 44 anni, il 17,9% tra 45 e 54 anni, il 10,8% tra 55 e 64 anni ed il 5,3% una fascia di età superiore a 65 anni.
La percentuale di acquisto di prima casa predomina tra tutte le fasce di età. La percentuale di chi acquista la casa ad uso investimento è più alta nella fascia di età compresa tra 55 e 64 anni, seguita dalla fascia di età over 65 e da quella di età compresa tra 45 e 54 anni.
Sul mercato delle locazioni si registrano ancora canoni in ribasso a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali inquilini. In questa seconda parte del 2012, nelle grandi città, si è avuta una contrazione dell’1,2% per i canoni di locazione dei bilocali e dell’1,8% per quelli dei trilocali.
Coloro che cercano un immobile in affitto si stanno dimostrando ancora una volta più selettivi, chiedono abitazioni in buono stato e ben arredate. I proprietari, invece, puntano in particolare alla solidità economica e alla capacità reddituale degli inquilini per garantirsi il pagamento dei canoni di locazione.
Il 55,3% cerca in affitto per vivere (prevalentemente coloro che non riescono ad acquistare), il 38,1% a causa di trasferimenti per motivi di lavoro e il 6,6% per motivi di studio.
Il 41% di chi cerca in affitto ha tra i 18 e i 34 anni, il 32,5% tra i 35 e i 44 anni.
L’analisi dei rendimenti immobiliari conferma che un bilocale affittato rende mediamente il 4% annuo lordo.
A livello nazionale si ipotizza per il 2013 una discesa dei prezzi compresa tra -6% e -4% e delle compravendite attorno a 450.000.
Nelle grandi metropoli ci si aspetta una tenuta delle zone centrali, mentre è più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe zone popolari e periferiche.
Riteniamo che la prima parte dell’anno 2013 possa essere ancora caratterizzata da incertezze e timori che rallenteranno le dinamiche di mercato; nella seconda parte del 2013 potrebbero esserci dei segnali di miglioramento soprattutto se l’economia italiana darà segnali positivi e se i venditori, soprattutto coloro che sono ancorati ad una visione di mercato che non è più quella attuale, inizieranno a ribassare i prezzi.
Occorre però precisare che in questo scenario si aprono delle opportunità di acquisto: il calo delle quotazioni che si è avuto nel 2012 e quello che ci sarà nel 2013 consentiranno a coloro che hanno il capitale, o che potranno ottenere un mutuo, un acquisto a prezzi molto vantaggiosi. E questo vale sia per coloro che sono all’acquisto della prima casa sia per chi dovrà fare un acquisto migliorativo.

MERCATO IMMOBILIARE UMBRIA II SEM 2012
Nella seconda parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Perugia sono diminuite del 9,8%, quelle di Terni del 7,1% contro una media nazionale dei capoluoghi di provincia e del centro Italia di -6,7%
MERCATO IMMOBILIARE PERUGIA
Nella seconda parte del 2012 i valori delle abitazioni a Perugia segnalano un ribasso del 9,8%.
In discesa i prezzi nel Centro storico della città. Diminuiscono gli studenti universitari e anche la domanda da parte di investitori. Nel secondo semestre dell’anno ad acquistare sono stati soprattutto genitori di studenti provenienti dal sud Italia ed in particolare da Calabria e Puglia. Le tipologie maggiormente richieste sono composte da due camere, cucina e bagno ed il prezzo non supera mai i 150 mila €. Il calo del numero di iscrizioni alle facoltà universitarie ha condizionato anche il mercato delle locazioni, determinando un ribasso delle domande e dei canoni. Da segnalare che da alcuni anni, nel periodo compreso tra marzo ed agosto, si registra una forte domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti cinesi contestualmente ai corsi del Progetto Marco Polo che si tiene nell’Università degli Stranieri.
Chi acquista nel Centro storico di Perugia spesso apprezza le zone di corso Cavour, via Pellini, corso XX Giugno e Porta Sole in cui si trovano monolocali, bilocali e trilocali da ristrutturare in palazzine storiche sorte tra il 1300 ed i primi anni del ‘900 con prezzi che variano tra 1500 e 2000 € al mq.
In zona Monteluce da segnalare i lavori per la realizzazione del progetto Nuova Monteluce. Si tratta di un importante intervento nell’area dell’ex policlinico di Monteluce che occupa la sommità di una collina a poca distanza dal centro storico della città. L’intervento comprende centinaia di nuove residenze, appartamenti per studenti universitari, uffici, spazi commerciali, superfici ricettive per turisti e studenti, servizi socio-sanitari, attività per l’istruzione e per il tempo libero. Le richieste per gli appartamenti sono comprese tra 2500 e 3000 € al mq, il prezzo dei negozi è di 2750 € al mq.
Nelle zone di Elce, Centro storico e Case Bruciate si registrano quotazioni in calo. Il numero di richieste è in diminuzione e l’offerta di immobili in vendita è ampia. Si tratta di un mercato movimentato quasi esclusivamente da investitori, i quali però hanno visto assottigliarsi i rendimenti anche a causa dell’introduzione dell’Imu. Da segnalare inoltre che da qualche anno il numero di studenti universitari è in diminuzione.
L’area di Elce è tra le più richieste perché vicina alle facoltà universitarie ed ottimamente servita. Qui sono presenti condomini e palazzine degli anni ’50 e ’70 ed i prezzi del medio usato sono di 1500 € al mq. Tra le strade principali e commerciali da segnalare via Annibale Vecchi e via Lorenzini. La frazione di Case Bruciate, tranquilla e residenziale, è composta da condomini e palazzine dal valore medio di 1300 € al mq. Nella zona semicentrale di Filosofi – Pallotta i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15%. Si registra infatti un netto calo della disponibilità di spesa e sempre più spesso i proprietari si adeguano ribassando il prezzo iniziale.
Il mercato delle locazioni è attivo, in lieve aumento il numero di richieste da parte di chi in questo momento non riesce a comprare. A cercare case in affitto sono prevalentemente stranieri, anche se è in crescita la domanda da parte di giovani single e giovani coppie italiane. Il possesso di maggiori referenze dal punto di vista reddituale dei conduttori determina l’aumento del numero di contratti stipulati.
Per quanto riguarda l’acquisto della prima casa si evidenziano due aspetti fondamentali: in primo luogo il prezzo ed in seconda battuta, ma solo per le tipologie dal prezzo superiore a 100 mila €, piacciono i piani alti con ascensore, già ristrutturati e dotati di box auto. Bassa la richiesta di box e posti auto.
In zona Ferro di Cavallo i prezzi delle case sono diminuiti dell’8,3% rispetto al semestre precedente. Il netto calo degli iscritti alle facoltà universitarie ha determinato la scomparsa degli investitori, un tempo molto attivi in questa parte della città. Attualmente le richieste si concentrano sulla prima casa e la tipologia più apprezzata è il trilocale. Il canone di un bilocale si attesta su 350 € al mese, mentre per l’affitto di un trilocale la spesa sale a 400-450 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4, si registra comunque un aumento di contratti a canone concordato da 3 anni più 2 e dell’utilizzo della cedolare secca.
L’area di Ferro di Cavallo si divide in due parti: la parte alta con costruzioni dagli anni ‘70 fino al 2000 e la parte bassa con costruzioni degli anni ‘60-’70. In zona Città della Domenica si trovano villette a schiera semindipendenti costruite a metà degli anni ’90. Sempre molto richiesta l’area di Santa Lucia, vicina alle facoltà universitarie e composta da appartamenti da 50-120 mq in residence costruiti tra gli anni ’90 e 2000. Ci sono inoltre condomini di 2-3 piani realizzati tra gli anni ’70 e gli anni ’90 Tutte queste zone sono ben servite, oltre che dai mezzi pubblici, anche dal MiniMetrò che collega lo stadio di Perugia (nelle zone di Santa Lucia – Ferro di Cavallo) al Centro storico.
Sono in calo le quotazioni nelle zone di Ponte San Giovanni, Ponte Felcino e Ponte Valleceppi. Il numero di richieste è in diminuzione ed i proprietari che vogliono vendere sono costretti a ribassare i prezzi. Si tratta infatti di aree prettamente popolari dove fino a qualche anno fa compravano stranieri e persone dalla bassa disponibilità di spesa, acquirenti che attualmente non riescono più a comprare. Il mercato in questo momento è movimentato quasi esclusivamente da famiglie alla ricerca della prima casa, mentre è bassa la domanda per investimento. A cercare casa in affitto sono spesso lavoratori trasfertisti oppure stranieri, il canone di un bilocale è di 350-400 € al mese, quello di un trilocale è di 400-450 € al mese. I contratti utilizzati sono prevalentemente a canone libero da 4 anni più 4, in aumento i contratti a canone concordato e l’utilizzo della cedolare secca.
Da segnalare la presenza di due cantieri, con alcune soluzioni commerciali e residenziali realizzate in classe energetica A: la richiesta per i negozi è di 2800-3000 € al mq mentre le abitazioni si vendono a 2400-2700 € al mq.
Più distante l’area di Ponte Felcino caratterizzata da un centro storico abitato prevalentemente da stranieri.

MERCATO IMMOBILIARE TERNI
A Terni nel secondo semestre del 2012 i prezzi immobiliari sono diminuiti del 7,1% rispetto alla prima parte dell’anno.
Sono in calo le quotazioni delle abitazioni in zona Battisti e nell’area centrale della città. Il mercato è caratterizzato da trattative lunghe che si concretizzano solo dopo ribassi consistenti da parte dei proprietari. La domanda proviene in prevalenza da famiglie in cerca della prima casa, non manca comunque qualche acquisto da parte di investitori. La richiesta di appartamenti in affitto è buona, anche perché sul fronte delle locazioni si sono riversati tutti coloro i quali non riescono ad accedere al credito.
Tra le strade principali le più apprezzate sono corso Tacito, via Roma e via Primo Maggio a cui si rivolge soprattutto un target di professionisti in cerca di tagli ampi, possibilmente inseriti in contesti d’epoca.
Sono in calo le quotazioni in zona Borgo Bovio ed in zona Centro – Città Giardino. Il mercato è rallentato da una bassa disponibilità di spesa e dalla rigidità degli istituti di credito nella concessione dei mutui. Per quanto riguarda gli affitti si segnala una forte richiesta da parte di stranieri, ma i proprietari sono sempre più attenti alle credenziali dei potenziali inquilini.
Il Centro storico è caratterizzato da palazzine dei primi anni del ‘900 e da condomini realizzati nel dopoguerra. Tranquilla e residenziale l’area di Città Giardino, adiacente al Centro, dove si trovano diverse tipologie abitative. Da segnalare che in via Gramsci, nei pressi dell’Ipercoop, è stato completato un nuovo grattacielo di 18 piani in classe energetica A.
Sostanzialmente attive le compravendite in zona Valenza – Cesure, dove nella seconda parte dell’anno si è registrato un lieve incremento del numero delle vendite di immobili signorili. In particolare si segnala un buon interesse per le tipologie di pregio, dotate di giardini o terrazzi e disposte su un unico piano. Di contro sono sempre meno apprezzate le soluzioni disposte su più livelli, anche se vendute a prezzi notevolmente più bassi rispetto a qualche semestre fa. Da segnalare che l’introduzione dell’Imu ha spinto alcuni proprietari a mettere in vendita le seconde case.
Nuove ville quadrifamiliari sono in costruzione anche nei pressi dell’ospedale e sono previsti nuovi interventi in zona Valenza. Inoltre in viale Trento è stato completato un nuovo parco verde, con percorso ciclabile.
Attivo il mercato degli affitti. I proprietari in questo momento sono disposti ad abbassare i canoni pur di stipulare contratti con inquilini ben referenziati.
In zona Cospea – San Giovanni – Sabbione nella seconda parte del 2012 ad acquistare sono state quasi esclusivamente persone con una buona disponibilità economica che non hanno fatto ricorso a mutui bancari oppure che hanno richiesto prestiti dal basso importo. Si tratta spesso di investitori, molto attivi in quest’area della città. La domanda di appartamenti in locazione è buona è proviene soprattutto da giovani coppie, bilocali e trilocali si affittano con una spesa compresa tra 350 e 400 € al mese. Da segnalare anche una buona offerta in affitto di locali commerciali.
In via XX Settembre ed in via Turati ci sono palazzine degli anni ’60 e ’70 senza ascensore ma anche soluzioni edificate di recente. Si tratta in genere di soluzioni ben realizzate, dotate di box auto e spazi esterni. In zona Cospea 2, nell’area di via Papa Benedetto III, sono in fase di costruzione palazzine con appartamenti valutati 1800 € al mq. La zona di San Valentino ospita costruzioni in edilizia popolare e palazzine.
In zona Borgo Rivo, Campitello e Gabelletta i prezzi delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 6,7%. Si evidenziano infatti difficoltà di accesso al credito e distanza tra i prezzi richiesti e la disponibilità di spesa. La forbice tra domanda e offerta è ampia anche sul mercato delle locazioni, che negli ultimi semestri ha segnalato un ribasso del numero di contratti stipulati.
L’area maggiormente apprezzata dagli acquirenti è quella di Borgo Rivo caratterizzata nella parte più interna da soluzioni semindipendenti realizzate negli anni ’60
Più periferico e in forte sviluppo il quartiere Gabelletta che offre soluzioni indipendenti a 200-250 mila € e appartamenti nuovi a 1700-1800 € al mq. L’intera area di Borgo Rivo, Campitello e Gabelletta è interessata dalla presenza di numerose attività commerciali e centri commerciali, alcuni anche in fase di progettazione. Questo ha determinato problematiche legate alla viabilità ed al parcheggio ed il Comune sta ideando la realizzazione di nuovi parcheggi e di soluzioni rivolte al miglioramento della viabilità

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